不动产通证化市场基础设施（三）：交易服务

作者：谷燕西

阅读前文：房地产通证化的市场基础设施（一）：底层区块链

不动产通证化市场基础设施（二）：通证生成和登记

在不动产的通证生成之后，下一个流程就是通证的初次买卖和此后的交易。参照公司股权的发行流通过程，这就类似于公司股权的首次IPO以及此后在二级市场中的交易流通。证券的这个流程是在中心化的证券交易所中完成的。但是对于不动产通证来说，它的生成和流通是在区块链上完成的。所以它的交易流通方式会比中心化的证券交易所更加便捷，更加低成本和更加高效。

首先，在支持不动产通证化的同一个区块链之上，既可以发行数字资产，同时也能发行数字货币。由于区块链的点对点之间的直接交易以及交易及结算的特点，交易用户就可以在这条链上直接用数字货币来购买发行的数字通证，也就是向不动产通证的持有者直接购买不动产通证。由于不需要清算，结算和支付这样的金融媒介服务，因此交易的成本大幅降低，效率提高，能够参与的用户数量就会大幅增长。

其次，这个方面交易的方式比现有的中心化的交易方式更加丰富。实际上，我认为不动产通证的交易会以通证持有者之间的直接交易为主。这样的交易方式更类似于商品集市中的交易方式。中心化的撮合交易也会提供，但这样的交易方式将不会是不动产通证的主要交易方式。区块链技术既能支持点对点之间的直接交易，也能支持中心化的撮合交易。所以对于不动产通证来说，两种交易方式都会存在。具体采用哪种交易方式将取决于所提供的产品的属性。两种交易方式都会在同一个金融市场基础设施之上进行。

在目前美国的不动产通证市场，由于还处于发展的非常早期，不动产通证产品的生成刚刚开始。另外，由于对这种资产类型的法律方面的限制，所以此方面的市场的交易流动性依然受到非常大的限制。但是市场的发展正在增加这样的流动性。但总的来说，这种发展还是处在非常的早期，因此还没有形成普遍为市场接受的交易方式。目前不动产通证生成之后的首次销售更加类似于众筹。在初次销售之后，就没有再进一步的流动。目前即使有交易流通，也是在ATS平台上进行。这样的交易方式依然是中心化的撮合交易方式。目前此方面的交易服务远远没能达到最佳状态。

对于正在出现的不动产通证交易市场，不管其提供的是点对点之间的直接交易，还是中心化的撮合交易，交易的成本会大幅下降。如果底层的基础设施建设正确，交易成本比现有的证券交易可以降一个数量级，也就是可以降到交易额的万分之几的水平。实际上也必须降到这样的水平，才能建立起一个交易活跃的市场。但是这个成本水平并不是在一开始就能达到的。这个水平在理论上会达到，但它会随着底层基础设施的不同，交易产品的不同，不同的业务模式，甚至所在辖区的要求不同，交易的成本会有所不同。但是市场的发展会很快将佣金降到非常低的水平。举例来说，鉴于不动产资产二级市场交易此前不存在，所以这样的交易就会为资产的流动性提供极大的方便。鉴于这样的交易服务的稀缺性，基于供需关系对价格的影响，交易佣金一开始时不会非常低。但是此方面的市场发展一定会非常快，供交易的产品数量和参与交易的用户都会增多，交易量会保持增长，交易佣金因此一定会下降到非常低的水平。作为参照，看看加密数字货币交易服务的佣金下降速度就很容易理解了。

提供交易服务的公司，其服务范围一定是不会限于某一个监管辖区。它的服务市场从一开始就一定是国际市场。这是不动产通证流通的一个基本要求，也是区块链技术带来的最大价值。

在提供新型的数字金融产品的交易服务方面，瑞士数字资产交易所（SDX）是一个可供参考借鉴的案例（见我的相关文章）。这个交易所是建立在分布式技术之上。它提供通证的生成，登记，交易，流通，存储和结算的所有服务。通证的交易方式支持点对点之间的交易，也支持中心化的撮合交易。SDX采用数字货币，采用交易即结算的方式进行交易。对于不动产通证来说，这样的数字金融资产的全生命周期完全都可以在这个交易所实现。我认为基于不动产的通证会是这个交易所未来的一个主要的交易产品。

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